상속주택 종부세 특례 확인하기

“상속받은 집은 안 친다면서요?”

상속주택 종부세 특례는 세 가지 중 하나만 맞으면 됩니다. 상속 후 5년 안이거나, 지분이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원 이하인 경우입니다.

수도권 밖이라면 6억 원 자리가 3억 원으로 내려갑니다. 세 조건은 나란히 놓인 것이라 하나만 걸려도 됩니다. 다만 오해가 하나 있습니다.

특례를 받아도 그 집에 세금은 나옵니다.

과세표준에는 그대로 들어갑니다. 달라지는 것은 1세대 1주택자로 계산해 준다는 점입니다.

상속주택 특례 한눈에

5년 이내, 지분 40% 이하, 공시가격 6억 원 이하 가운데 하나만 맞으면 신청할 수 있습니다. 수도권 밖은 3억 원입니다. 신청 기한은 9월 30일입니다.

세 조건 가운데 하나만

상속개시일부터 5년이 지나지 않은 집은 다른 조건을 보지 않습니다. 그대로 특례 대상입니다. 5년이 지났다면 그때부터 나머지 둘을 봅니다. 내 지분이 전체 집 지분의 40% 이하이면 됩니다. 아니면 내 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원 이하이면 됩니다. 수도권 밖은 3억 원입니다. 여러 채를 상속받았어도 각각 요건을 채우면 다 들어갑니다. 채수 제한은 없습니다.

조건	기준	수도권 밖
상속 후 기간	5년 이내	같음
상속 지분율	40% 이하	같음
지분 공시가격	6억 원 이하	3억 원 이하

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⚠️ 같은 이름의 특례가 둘입니다

상속주택에는 1세대 1주택자 특례와 세율 적용 특례가 따로 있습니다. 요건은 같지만 앞엣것은 1주택자만 신청할 수 있습니다. 뒤엣것은 여러 채를 가진 사람도 신청할 수 있습니다.

국세청 보도참고자료 원문 →상속주택 특례 요건과 신청 안내

어느 특례를 신청할지 고르는 순서

이름이 비슷해 헷갈리기 쉽습니다. 내가 가진 집이 몇 채인지부터 세면 갈래가 정해집니다.

1

상속주택을 빼고 몇 채인지 센다

빼고 나서 한 채라면 1세대 1주택자 특례를 신청합니다. 공제 12억 원과 세액공제를 받습니다.

2

두 채 이상이면 세율 특례를 본다

1주택자가 아니어도 신청할 수 있습니다. 세율을 매길 때 집 수에서 빠져 중과를 피할 수 있습니다.

3

남는 집이 3채 이상인지 확인한다

상속주택을 빼고도 3채 이상이면 중과세율이 그대로 붙습니다. 특례를 신청해도 이 줄은 넘지 못합니다.

세율이 갈리는 자리

집이 3채 이상이면 0.5%에서 5%까지 붙습니다. 2채 이하면 0.5%에서 2.7%입니다. 위쪽 끝이 거의 두 배 차이라

한 채를 빼느냐 마느냐로 세금이 크게 달라집니다

. 국세청이 든 예가 이해하기 쉽습니다. 네 채를 가진 사람이 특례로 한 채를 빼면 세 채가 남아 중과가 붙습니다. 두 채를 빼면 두 채가 남아 기본세율로 내려갑니다. 빼는 채수가 아니라 남는 채수가 기준입니다. 5년이 지난 집도 방법이 있습니다. 지분 일부를 6월 1일 전에 넘겨 공시가격을 6억 원 아래로 내리면 저가주택 요건으로 들어갈 수 있습니다. 수도권 밖이면 3억 원이 기준입니다. 다만 6월 1일을 넘기면 그해는 손쓸 수 없습니다. 여러 번에 걸쳐 상속받은 집은 따져 볼 게 있습니다. 건물은 아버지에게 5년 전에 받고 땅은 어머니에게 최근에 받았다면 5년 이내라는 조건은 쓸 수 없습니다. 일부가 5년을 넘겼기 때문입니다. 그래도 받은 지분을 다 더해서 40% 이하이거나 공시가격이 6억 원 아래면 특례를 받습니다. 조건이 셋인 이유가 여기서 드러납니다. 하나가 막혀도 다른 쪽으로 들어갈 수 있게 열어 둔 것입니다. 지방 저가주택과는 다릅니다. 지방 저가주택은 공시가격 4억 원 이하에 한 채만 인정합니다. 두 채 이상이면 아예 안 됩니다. 지역도 걸립니다. 경기도는 수도권이라 원칙적으로 빠지는데, 가평군과 연천군, 인천 강화군과 옹진군은 예외로 인정합니다. 신청은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 홈택스에서 넣거나 서식을 받아 세무서에 내면 됩니다. 1세대 1주택자 특례는 주택 수 산정 제외 신청서를 씁니다. 세율 특례에는 상속주택 말고도 여럿이 함께 묶여 있습니다. 허가 없이 지어진 집의 부속토지가 그중 하나입니다. 올해 새로 들어온 것도 있습니다. 인구감소지역과 인구감소관심지역의 집입니다. 2026년 1월 1일 이후에 산 집이라야 하고 수도권이면 4억 원, 수도권 밖이면 9억 원 아래여야 합니다. 인구감소관심지역은 수도권 밖만 되고 기준이 4억 원입니다. 전에 갖고 있던 집과 같은 시군구에 있으면 안 됩니다. 작은 새 집도 묶여 있습니다. 전용면적 60제곱미터 이하에 취득가액이 6억 원 이하인 집인데 수도권 밖은 3억 원이고 아파트는 빠집니다. 2024년 1월 10일부터 2027년 말까지 산 집이 대상입니다. 다 지어 놓고 안 팔린 집은 85제곱미터 이하에 수도권 밖만 됩니다. 오피스텔도 들어갑니다. 분양사업자가 공급한 오피스텔을 6월 1일에 주거용으로 쓰고 있다면 요건을 채웠을 때 집 수에서 빠집니다. 이런 집을 갖고 있다면 상속주택과 함께 신청해 볼 만합니다. 빼는 채수가 늘수록 남는 채수가 줄어들기 때문입니다. 신청하지 않으면 아무것도 달라지지 않습니다. 요건에 맞아도 국세청이 알아서 빼 주지는 않습니다. 9월 30일이 지나면 11월 고지서는 그대로 나옵니다.

📊 특례 문턱을 금액으로 보면

같은 상속주택인데 지역에 따라 통과선이 두 배 벌어집니다. 지방 저가주택은 또 다른 기준을 씁니다.

공시가격 상한

상속주택 (수도권 밖)3억 원

 

지방 저가주택4억 원

 

상속주택 (수도권)6억 원

 

소수지분 인정 한도

40%

전체 집 지분에서 내 몫이 40% 이하면 기간이나 금액을 보지 않고 특례를 받습니다.

상속받은 시점과 지분, 가진 집 수에 따라 갈래가 나뉩니다. 아래로 나눠 두면 어느 신청서를 써야 하는지 정해집니다.

내 경우	신청할 특례	효과
상속 5년 이내, 다른 집 없음	1세대 1주택자 특례	공제 12억 + 세액공제
5년 지남, 지분 40% 이하	1세대 1주택자 특례	조건 하나만 맞으면 됨
집이 여러 채	세율 적용 특례	중과세율 회피

※ 안내 및 면책
이 글은 국세청이 2026년 9월 10일 낸 보도참고자료를 바탕으로 씁니다. 세법은 개인의 사정에 따라 적용이 갈리므로 아래 내용을 그대로 자기 경우에 대입하기 어렵습니다. 상속주택 특례를 받아도 그 집이 비과세되는 것은 아니며 과세표준에 합산해 세액을 계산합니다. 특례 주택에 해당하는 과세표준에는 세액공제가 적용되지 않습니다. 지분 처분으로 요건을 맞추는 방법은 개인의 사정에 따라 다른 세금이 따라올 수 있습니다. 신고 여부와 금액은 홈택스 모의계산이나 관할 세무서, 국세상담센터 126번 상담으로 확인하시는 편이 정확합니다.
출처: 국세청 보도참고자료 (2026년 9월 10일 · 부동산납세과) · 2026년 9월 10일 기준