종부세 합산배제 제외신고 확인하기

“그냥 두면 알아서 빠지는 줄 알았습니다.”

합산배제 요건에서 벗어났다면 빼는 신고를 해야 합니다. 기한은 똑같이 9월 30일입니다. 가만히 두면 깎였던 세금에 이자까지 붙어 돌아옵니다.

이자는 하루에 0.022%씩 쌓입니다. 납부기한 다음 날부터 고지일까지 세는데, 몇 해가 지났다면 원래 세금 못지않게 커집니다. 더 아픈 것은

임대료를 5% 넘게 올리면 2년간 배제된다는 조건입니다.

그해와 다음 해까지 합산배제를 받지 못합니다. 한 번의 계약 갱신이 두 해 세금을 바꿉니다.

제외신고 한눈에

요건에서 벗어나면 9월 30일까지 제외 신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 깎인 세금과 하루 0.022%의 이자가 붙습니다. 임대료 상한을 어기면 2년간 합산배제에서 빠집니다.

잘못 신고했다가 걸리는 자리

국세청이 이번에 자주 나오는 실수를 여섯 가지로 묶었습니다. 6월 1일에 세를 주고 있었지만 9월 30일까지 등록을 마치지 못한 경우가 첫째입니다. 의무임대기간이 끝나기 전에 집을 팔았거나 등록이 말소된 경우가 둘째입니다. 임대료를 5% 넘게 올려 계약을 갱신하고도 신고한 경우가 셋째입니다. 나머지 셋은 집을 짓는 쪽에서 나옵니다. 땅을 사고 5년 안에 사업계획승인을 못 받은 경우, 헐려고 산 집을 3년 안에 헐지 못한 경우, 그리고 새 집을 사고 3년 안에 살던 집을 팔지 못한 경우입니다.

어긋난 상황	결과	해야 할 일
임대등록이 말소됐다	말소 이후 적용 불가	제외 신고
임대료를 5% 넘게 올렸다	2년간 배제 + 추징	제외 신고
의무기간 중 팔았다	깎인 세금 추징	제외 신고

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⚠️ 말소됐어도 아직 길이 있습니다

6월 1일에 등록이 말소된 상태였더라도 계속 세를 주고 있다면 9월 30일까지 다시 등록하는 방법이 있습니다. 공시가격 같은 요건을 채우면 합산배제를 받을 수 있습니다.

국세청 보도참고자료 원문 →잘못 신고한 주요 사례와 추징 안내

지금 확인할 세 가지

작년에 신고해 두고 잊고 있었다면 아래를 순서대로 봅니다. 하나라도 걸리면 이달 안에 움직여야 합니다.

1

등록이 살아 있는지 본다

시군구 임대등록과 세무서 사업자등록이 둘 다 있어야 합니다. 말소됐다면 재등록을 하거나 제외 신고를 합니다.

2

작년 계약서를 꺼내 본다

갱신하면서 임대료나 보증금을 5% 넘게 올렸는지 봅니다. 올린 지 1년이 안 돼 또 올린 것도 위반입니다.

3

기간을 세어 본다

장기는 10년, 단기는 6년입니다. 등록 전에 세를 준 기간과 앞사람이 세를 준 기간은 빠집니다.

이자가 붙는 방식

추징은 깎였던 세금만 내고 끝나지 않습니다. 이자상당가산액이 따로 붙습니다. 하루 0.022%인데 1년이면 8%가 넘습니다. 3년 전 신고가 잘못됐다면

원래 세금의 4분의 1가량이 이자로 더 붙습니다

. 기간에 따라 요율도 달랐습니다. 2022년 2월 14일 이전은 0.025%였고 2019년 2월 11일 이전은 0.03%였습니다. 오래된 건일수록 앞부분이 더 무겁습니다. 임대료 위반은 여기에 하나가 더 붙습니다. 깎였던 세금과 이자를 내는 것으로 끝나지 않고 그해와 그다음 해까지 합산배제에서 빠집니다. 두 해치 종합부동산세를 그대로 내야 합니다. 언제부터 재는지도 알아 둘 만합니다. 임대사업자로 등록한 뒤 처음 맺은 계약이 기준입니다. 그 뒤로 새로 맺거나 갱신할 때 5%를 넘겼는지 봅니다. 등록 전에 받던 임대료는 기준이 아닙니다. 포괄양도도 걸립니다. 의무임대기간이 끝나기 전에 다른 사업자에게 통째로 넘기면 그동안 깎였던 세금과 이자가 추징됩니다. 사업을 넘겼으니 의무도 넘어간다고 여기기 쉬운데 그렇지 않습니다. 반대로 넘겨받은 쪽도 앞사람 기간을 이어받지 못합니다. 양쪽 모두 손해가 나는 구성이라 시점을 맞춰 봐야 합니다. 아파트는 애초에 들어갈 자리가 좁습니다. 매입임대 아파트는 2020년 7월 11일 이후 등록 신청분부터 안 됩니다. 2025년 6월 4일 시행된 단기임대로도 아파트는 등록이 막혔습니다. 지금 남아 있는 길은 건설임대와 공공지원임대입니다. 본인 집이 어디에 걸리는지 헷갈리면 홈택스 자가진단으로 먼저 확인해 보는 편이 낫습니다. 반대로 풀린 것도 있습니다. 올해부터 세무서 사업자등록의 업종 요건이 없어졌습니다. 전에는 주택임대업으로 등록돼 있어야 했는데 이제 그 줄이 빠졌습니다. 업종이 달라 합산배제를 못 받던 경우가 올해는 달라집니다. 등록이 말소된 경우도 길이 완전히 막힌 것은 아닙니다. 6월 1일에 말소된 상태였어도 계속 세를 주고 있다면 9월 30일까지 다시 등록하는 방법이 남아 있습니다. 공시가격 같은 요건을 그대로 채워야 하는 것은 물론입니다. 기한을 넘기면 그해는 되돌릴 수 없습니다. 집을 지어 파는 쪽도 기한을 세어 봐야 합니다. 팔다 남은 미분양주택은 준공 후 5년까지가 원칙입니다. 올해와 작년은 7년으로 늘려 놓은 상태라 여유가 있습니다. 시공사가 공사대금 대신 받은 집은 이전등기를 접수한 뒤 5년입니다. 기준이 되는 날이 서로 달라 헷갈리기 쉬운 자리입니다. 마지막으로 아무 일도 없었다면 그대로 두면 됩니다. 소유권이나 면적이 그대로이고 요건도 유지되고 있다면 올해 다시 신고할 필요가 없습니다. 작년 신고가 계속 살아 있습니다.

📊 어긋나면 몇 년이 걸리나

제도마다 지켜야 하는 기간이 다릅니다. 이 기간을 못 채우면 그동안 깎인 세금이 되돌아옵니다.

지켜야 하는 기간

임대료 위반 시 배제 기간2년

 

멸실예정주택 철거 기한3년

 

장기임대 의무임대기간10년

 

임대료 증액 한도

5%

한 번에 5%를 넘으면 위반입니다. 넘긴 해와 그다음 해까지 합산배제에서 빠집니다.

빼는 신고를 해야 하는지, 그냥 두어도 되는지가 갈립니다. 아래 네 경우로 나눠 보면 이달에 할 일이 정해집니다.

내 상황	제외 신고	추가로 생기는 일
등록이 말소됐다	필요	재등록하면 유지 가능
임대료를 5% 넘겨 올렸다	필요	2년간 배제
의무기간 중 포괄양도했다	필요	이자까지 추징

※ 안내 및 면책
이 글은 국세청이 2026년 9월 10일 낸 보도참고자료를 바탕으로 씁니다. 세법은 개인의 사정에 따라 적용이 갈리므로 아래 내용을 그대로 자기 경우에 대입하기 어렵습니다. 이자상당가산액의 요율은 기간에 따라 다르게 적용되며 실제 추징액은 세무서 계산으로 정해집니다. 여기 적은 1년 8%와 3년 4분의 1은 하루 0.022%로 셈한 값이고 공식 자료에 나오는 금액이 아닙니다. 개별 사안의 추징 여부는 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 신고 여부와 금액은 홈택스 모의계산이나 관할 세무서, 국세상담센터 126번 상담으로 확인하시는 편이 정확합니다.
출처: 국세청 보도참고자료 (2026년 9월 10일 · 부동산납세과) · 2026년 9월 10일 기준