“5월 12일이 기준일입니다.”
토허제 실거주 유예를 받으려면 2026년 5월 12일부터 허가를 신청하는 날까지 계속 무주택이어야 합니다. 사려는 집도 그날 이미 세입자가 살고 있어야 합니다.
날짜 하나가 자격을 가릅니다. 그 사이에 집을 한 채라도 가졌다면 조건에서 빠집니다.
매수자와 매물, 양쪽이 모두 요건을 채워야 합니다.시행령에 날짜까지 적혀 있습니다.
먼저 정리하면
매수자는 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이어야 하고 허가 신청일까지 그 상태를 유지해야 합니다. 대상 주택은 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있어야 합니다. 허가를 받은 날부터 4개월 안에 취득해야 하고, 입주 후에는 2년을 살아야 합니다.
매수자와 매물 요건
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2에 적힌 조건입니다. 어느 하나라도 어긋나면 유예를 받을 수 없습니다.
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⚠️ 임대차가 곧 끝나는 집은 대상이 아닙니다
시행령에는 단서가 하나 붙어 있습니다. 임대차나 전세권 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 안에 들어오면 유예가 적용되지 않고 원칙으로 돌아갑니다. 계약이 곧 끝나는 집은 어차피 입주할 수 있다고 보는 것입니다. 잔여기간이 얼마나 남았는지를 계약서에서 먼저 확인하셔야 합니다.
내가 해당되는지 보는 순서
네 가지를 차례로 맞춰 보면 답이 나옵니다.
1단계 · 5월 12일에 무주택이었는가
그날 무주택세대 구성원이어야 합니다. 이후 허가를 신청하는 날까지 한 채도 없어야 합니다. 중간에 샀다가 팔았어도 요건이 끊깁니다.
2단계 · 그 집에 세입자가 있었는가
사려는 주택이 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있어야 합니다. 그 뒤에 새로 세입자를 들인 집은 해당하지 않습니다.
3단계 · 계약이 언제 끝나는가
임대차 최초 종료일이 허가일부터 4개월을 넘겨야 유예 대상이 됩니다. 4개월 안에 끝나면 원칙대로 입주해야 합니다.
요건을 놓치기 쉬운 지점
조건 자체는 네 줄이지만 실제 거래에서는 걸리는 대목이 따로 있습니다.
세대 구성원 전체를 기준으로 무주택을 따진다는 점입니다.본인 명의만 보는 것이 아닙니다.
시행령은 무주택세대 구성원이라고 적고 있습니다. 세대를 함께 이루는 사람 중에 주택을 가진 사람이 있으면 요건에서 벗어납니다. 세대 분리 시점에 따라 결과가 달라질 수 있으니 등본부터 확인하시는 편이 좋습니다.
기준일이 두 개라는 점도 헷갈립니다. 매수자의 무주택은 2026년 5월 12일부터 허가 신청일까지 이어져야 하는 기간 요건이고, 주택이 임대 중이어야 한다는 것은 5월 12일 하루를 보는 시점 요건입니다.
허가를 받은 뒤 4개월 안에 취득해야 한다는 조건도 놓치기 쉽습니다. 잔금 일정이 밀리면 요건이 깨집니다. 계약서의 잔금일을 허가 예상 시점에 맞춰 잡아 두셔야 합니다.
이번 개정으로 갱신계약까지 유예가 인정되지만 매수자 요건은 손대지 않았습니다. 국토교통부는 무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무를 그대로 두어 실수요 중심으로 거래가 이뤄지게 하겠다고 밝혔습니다.
조정대상지역의 매입임대 아파트를 사는 경우라면 계산이 하나 더 붙습니다. 의무 임대기간이 남아 있거나 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 제한돼 세제 혜택 시점이 밀리면, 유예 신청 기간도 그 시점부터 15개월로 조정됩니다.
투기과열지구에서는 재건축의 경우 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가를 받은 때부터 이전고시일까지 조합원 지위를 넘기지 못합니다. 이 구간에 묶인 물건은 거래 자체가 제한되므로 유예를 따지기 전에 양도 가능 여부부터 봐야 합니다.
유예를 받아도 거주 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 임대차가 끝난 뒤 2년을 채워야 합니다. 그 사이에 다른 곳으로 옮겨야 할 사정이 생길 수 있는지도 미리 따져 보셔야 합니다.
같은 허가구역이라도 지방자치단체마다 운영하는 방식에 차이가 있을 수 있습니다. 서류와 확인 절차는 허가관청에 미리 물어보시는 편이 확실합니다.
전세권이 설정된 집도 대상에 들어갑니다. 시행령은 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있을 것이라고 적고 있습니다. 확정일자만 받은 임대차와 등기된 전세권은 성격이 다르지만 이 조문에서는 둘 다 인정합니다.
매도인 쪽 사정도 요건에 영향을 줍니다. 세입자가 중간에 나가거나 계약을 새로 쓰면 기준일 당시의 상태와 달라질 수 있습니다. 계약 전에 임대차 이력을 확인해 두시는 편이 좋습니다.
대출도 함께 봐야 합니다. 허가구역 주택은 자금조달계획서를 내야 하고 실거주 여부에 따라 받을 수 있는 대출이 달라집니다. 유예를 받아 당장 들어가지 않는 경우라면 조건을 은행에 미리 물어보셔야 합니다.
요건을 다 채웠더라도 허가 자체가 나오지 않으면 거래가 성립하지 않습니다. 허가관청은 이용 목적이 기준에 맞는지를 따로 심사합니다. 유예 요건과 허가 요건은 별개라는 점을 염두에 두셔야 합니다.
📊 요건 충족 여부를 가르는 날짜
2026년 5월 12일이 매수자와 매물 양쪽의 기준일입니다.
기준: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2
요건을 하나씩 대조해 보실 수 있게 정리했습니다.
요건은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2를 기준으로 정리했으며, 2026년 9월 17일 국토교통부가 발표한 개정안 내용을 함께 반영했습니다. 개정안은 입법예고 단계라 최종 조문이 달라질 수 있습니다. 무주택 여부와 세대 구성원의 범위, 허가 가능 여부는 개별 사정과 허가관청의 판단에 따라 달라집니다. 이 글은 일반적인 제도 안내이며 특정 거래에 대한 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 계약 전에 허가관청과 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2 · 국토교통부 발표(2026.09.17) · 2026.09.18 기준
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