“세입자가 있으면 못 산다면서요.”
토허제 실거주 의무 유예를 신청할 수 있는 기한이 2027년 12월 31일까지로 1년 늘어납니다. 세입자가 계약을 갱신해도 유예를 받을 수 있게 범위도 넓어집니다.
토지거래허가구역에서 집을 사면 넉 달 안에 들어가 2년을 살아야 합니다. 그래서 세입자가 있는 집은 사실상 거래가 막혀 있었습니다.
이 규칙을 미뤄 주는 길이 한 해 더 열립니다.국토교통부가 9월 17일 발표한 내용입니다.
먼저 정리하면
실거주 유예 신청 기한이 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일로 연장됩니다. 유예를 인정하는 범위도 남은 임차기간에서 갱신계약까지 넓어집니다. 갱신은 1회, 최대 2년입니다. 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행 예정입니다.
무엇이 달라지는가
국토교통부가 9월 17일 내놓은 개정안의 핵심입니다. 지난 5월에 만든 특례를 손보는 것이라 기존 틀 위에서 기간과 범위만 움직입니다.
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⚠️ 아직 입법예고 단계입니다
이 내용은 부동산 거래신고법 시행령 개정안에 담긴 것이고 9월 18일부터 입법예고에 들어갑니다. 의견 수렴을 거쳐 10월 1일 시행이 목표입니다. 입법예고 기간에 문구가 다듬어질 수 있으므로 계약을 앞두고 계시다면 시행된 조문을 직접 확인하시는 편이 안전합니다. 신청도 10월 1일부터 받습니다.
왜 이 제도가 필요했는가
규칙이 어떻게 얽혀 있는지 순서대로 보면 이해가 빠릅니다.
1단계 · 허가구역은 실거주가 원칙이다
토지거래허가구역에서 주거용으로 허가를 받으면 취득일부터 2년 동안 그 목적대로 써야 합니다. 부동산 거래신고법 시행령에 적힌 기간입니다.
2단계 · 세입자가 있으면 들어갈 수 없다
임대차 계약이 남아 있는 집은 매수자가 바로 입주할 수 없습니다. 규칙을 지키려면 세입자를 내보내야 하는데 그러면 임차인의 주거가 흔들립니다.
3단계 · 그래서 유예가 생겼다
지난 5월 무주택자에 한해 임대차가 끝날 때까지 입주를 미뤄 주는 특례가 만들어졌습니다. 이번에는 그 기한과 범위를 넓히는 것입니다.
갱신계약까지 넓어진다는 뜻
이번 개정에서 실질적으로 가장 크게 달라지는 대목은 범위입니다.
남은 임차기간에 더해 갱신계약 1회, 최대 2년이 붙습니다.세입자와 매수자 양쪽의 셈법이 함께 바뀝니다.
5월 특례에서는 현재 임대차계약의 잔여기간까지만 입주를 미룰 수 있었습니다. 계약이 여섯 달 남았다면 여섯 달 뒤에는 들어가야 했습니다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰겠다고 하면 매수자는 규칙을 어기는 처지가 됐습니다.
이번에는 그 갱신까지 유예로 인정합니다. 세입자는 살던 집에서 2년을 더 머물 수 있고, 매수자는 그 기간이 지난 뒤 입주하면 됩니다. 국토교통부는 임차인의 주거 안정성을 높이려는 조치라고 밝혔습니다.
다만 갱신은 한 번뿐입니다. 최대 2년이라는 상한도 함께 걸려 있습니다. 세입자가 계속 머물기를 원해도 그 뒤로는 매수자의 실거주 의무가 살아납니다.
매수자 요건은 바뀌지 않습니다. 2026년 5월 12일부터 허가를 신청하는 날까지 계속 무주택인 사람만 대상입니다. 중간에 집을 한 채라도 가졌다면 자격이 사라집니다.
입주 뒤 2년을 살아야 한다는 의무도 그대로입니다. 유예는 시작 시점을 미루는 것이지 없애는 것이 아닙니다. 유예가 끝나면 그때부터 2년을 채워야 합니다.
매입임대 아파트에는 별도의 셈법이 붙습니다. 조정대상지역의 등록임대주택은 의무 임대기간이 남아 있거나 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 막히면 세제 혜택 시점이 뒤로 밀립니다. 이 경우 실거주 유예 신청 기간도 그 시점부터 15개월로 맞춰집니다.
투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가를 받은 뒤부터 이전고시일까지 조합원 지위를 넘길 수 없습니다. 이 구간에 걸린 물건이라면 날짜 계산을 따로 해야 합니다.
이번 조치는 여당 원내대책회의에서 제안된 사항을 반영한 것입니다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 같은 세제 개편과 함께 묶여 있습니다.
김이탁 국토교통부 1차관은 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택의 거래에서 생기는 어려움을 보완하는 것이라고 밝혔습니다. 무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무를 그대로 둔 것도 같은 맥락입니다.
제도를 쓰는 쪽에서 보면 셈이 단순하지는 않습니다. 유예를 받으면 입주가 늦어지는 만큼 그동안 살 곳을 따로 마련해야 합니다. 전세를 끼고 사는 방식과 달리 실거주 의무가 뒤에 남아 있다는 점이 다릅니다.
세입자 입장에서는 달라지는 것이 분명합니다. 집이 팔려도 계약을 한 번 갱신해 2년을 더 살 수 있게 됩니다. 이사 시점을 스스로 정할 여지가 생기는 셈입니다.
시장에서는 거래가 얼마나 풀릴지를 두고 평가가 갈립니다. 매물이 늘어 임대차 시장이 숨통을 틔울 것이라는 쪽이 있고, 예외 규정이 반복되는 것 자체가 규제 설계의 문제라는 지적도 나옵니다.
📊 유예로 미뤄지는 기간
갱신계약이 인정되면 입주 시점이 최대 2년 더 밀립니다.
단위: 개월 · 최대치 기준
바뀌는 것과 그대로인 것을 갈라 정리했습니다.
이 글은 2026년 9월 17일 국토교통부가 발표한 부동산 거래신고법 시행령 개정안의 내용을 정리한 것입니다. 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행을 목표로 하고 있어 최종 조문이 달라질 수 있습니다. 이용 의무기간과 요건은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 및 제14조의2에 규정돼 있으며, 개별 물건의 허가 가능 여부와 날짜 계산은 대상 지역 허가관청의 판단에 따릅니다. 이 글은 일반적인 제도 안내이며 특정 거래에 대한 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 계약 전에 허가관청과 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
출처: 국토교통부 발표(2026.09.17) · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 · 2026.09.18 기준
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