“10월 1일부터 받습니다.”
토허제 실거주 유예 신청은 10월 1일부터 시작해 2027년 12월 31일까지 할 수 있습니다. 시행령 개정안이 9월 18일 입법예고를 거쳐 그날 시행되는 일정입니다.
기한이 한 해 더 늘었다고 해서 느긋하게 볼 일은 아닙니다. 허가를 받은 뒤 넉 달 안에 잔금을 치러야 하고 날짜가 밀리면 요건이 깨집니다.
의무를 어기면 이행강제금이 해마다 붙습니다.법에 정해진 제재입니다.
먼저 정리하면
신청은 10월 1일부터 가능하고 기한은 2027년 12월 31일까지입니다. 허가관청에 토지거래계약 허가를 신청하면서 함께 진행합니다. 허가를 받은 날부터 4개월 안에 취득해야 합니다. 이용 의무를 지키지 않으면 취득가액의 10퍼센트 범위에서 이행강제금이 부과됩니다.
일정과 제재
국토교통부가 밝힌 일정과 부동산 거래신고법에 적힌 제재를 함께 놓았습니다. 날짜와 금액이 함께 걸려 있어 한 번에 보시는 편이 낫습니다.
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⚠️ 이행강제금은 한 번으로 끝나지 않습니다
허가받은 목적대로 쓰지 않으면 시장·군수·구청장이 기간을 정해 이행을 명령합니다. 그 기간에도 이행하지 않으면 취득가액의 10퍼센트 범위에서 이행강제금이 부과됩니다. 법에는 최초 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 반복해 부과할 수 있다고 적혀 있습니다. 이용 의무기간이 지나면 더 부과하지 않습니다.
신청부터 입주까지 순서
거래 일정과 맞물리기 때문에 순서를 먼저 잡아 두셔야 합니다.
1단계 · 허가 신청
토지거래계약 허가를 관할 시·군·구에 신청합니다. 유예는 별도 창구가 아니라 이 허가 절차 안에서 다뤄집니다. 신청일 기준으로 무주택 요건이 확인됩니다.
2단계 · 허가 후 4개월 안에 잔금
허가를 받은 날부터 4개월 안에 취득해야 합니다. 잔금일이 이 안에 들어오도록 계약서를 맞춰야 합니다.
3단계 · 임대차 종료 후 입주
세입자의 계약이 끝나면 들어가 2년을 삽니다. 갱신계약이 인정되면 그만큼 시점이 뒤로 갑니다.
날짜를 거꾸로 세어 두는 이유
이 제도는 날짜가 서로 물려 있습니다.
허가일, 잔금일, 임대차 종료일 세 가지가 한 줄로 이어집니다.하나가 밀리면 뒤가 전부 흔들립니다.
허가 신청부터 결과가 나오기까지 걸리는 기간은 물건과 지역에 따라 다릅니다. 이 기간이 길어지면 잔금일도 함께 밀립니다. 매도인과 일정을 조율하실 때 여유를 두시는 편이 안전합니다.
임대차 종료일은 계약서에 적힌 날이 기준입니다. 세입자가 갱신을 원하는지 아닌지도 미리 확인해 두셔야 합니다. 갱신을 하면 입주가 최대 2년 더 밀리므로 대출 계획과 거주 계획이 함께 움직입니다.
이용 의무기간 자체는 법에 5년의 범위에서 정하도록 돼 있고, 주거용으로 허가를 받은 경우 시행령이 취득일부터 2년으로 정하고 있습니다. 유예는 이 2년의 시작점을 임대차가 끝난 뒤로 옮기는 방식입니다.
그래서 유예를 받아도 총 기간이 줄지는 않습니다. 오히려 집을 산 시점부터 따지면 실거주를 마치는 시점이 훨씬 뒤로 갑니다. 그동안 다른 집에서 살아야 하는 비용도 계산에 넣어야 합니다.
신청 기한이 2027년 12월 31일까지로 늘었지만 이는 허가를 신청할 수 있는 기한입니다. 그 안에 신청만 하면 되는 것이지 그때까지 거래를 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다.
매입임대 아파트라면 기한이 다르게 걸릴 수 있습니다. 세제 혜택 적용 시점이 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 조정되면 유예 신청 기간도 그 시점부터 15개월로 맞춰집니다.
이행강제금은 취득가액을 기준으로 하기 때문에 금액이 작지 않습니다. 10억 원짜리 주택이라면 10퍼센트는 1억 원 범위가 됩니다. 구체적인 부과율은 대통령령으로 정하도록 돼 있습니다.
서류와 확인 방법은 허가관청마다 안내가 조금씩 다릅니다. 계약서를 쓰기 전에 관할 시·군·구에 한 번 전화해 두시면 일정을 짜기가 수월합니다.
허가를 받은 뒤에도 관청은 목적대로 쓰고 있는지를 조사합니다. 법에 조사 의무가 적혀 있어서 형식적인 절차로 끝나지 않습니다. 유예 기간에도 요건이 유지되고 있는지 확인이 들어올 수 있습니다.
이행명령을 받았더라도 그 명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 즉시 중지됩니다. 다만 이행하기 전에 이미 부과된 금액은 그대로 내야 합니다. 시간을 끌수록 불리한 구조입니다.
부과 처분에 불복할 길도 열려 있습니다. 법은 시장·군수·구청장에게 이의를 제기할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 다투는 것보다 일정을 지키는 쪽이 비용이 훨씬 적게 듭니다.
유예 기간이 끝나는 시점을 달력에 적어 두시는 편이 좋습니다. 임대차 종료일과 갱신 여부에 따라 입주해야 하는 날이 정해지기 때문입니다. 그날을 넘기면 이용 의무를 지키지 않은 상태가 됩니다.
정리하면 이번 연장으로 시간을 벌 수는 있지만 의무가 사라지지는 않습니다. 신청 기한, 취득 기한, 거주 의무 세 가지 날짜를 각각 관리하셔야 합니다.
제도가 바뀌는 시점에 계약을 진행하신다면 10월 1일을 기준으로 삼으시면 됩니다. 그 전에 허가를 신청한 건과 이후 신청한 건의 적용이 달라질 수 있어서입니다.
📊 신청 기한과 절차 시점
10월 1일에 열려 2027년 말에 닫힙니다.
단위: 개월 · 신청 개시일부터
날짜별로 무엇을 해야 하는지 정리했습니다.
신청 일정과 기한은 2026년 9월 17일 국토교통부 발표를 기준으로 했으며, 시행령 개정안이 입법예고 단계라 최종 시행일과 조문이 달라질 수 있습니다. 이행강제금은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조에 따른 것으로 취득가액의 100분의 10 범위에서 대통령령으로 정하는 금액이 부과되며 구체적인 부과율은 사안에 따라 다릅니다. 신청 서류와 절차는 허가관청마다 안내가 다를 수 있습니다. 이 글은 일반적인 제도 안내이며 특정 거래에 대한 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 계약 전에 허가관청과 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
출처: 국토교통부 발표(2026.09.17) · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조·제18조 · 2026.09.18 기준
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