재산세 과세표준 확인하기

“공시가격이랑 왜 다르죠?”

고지서의 과세표준은 공시가격보다 낮게 적혀 있습니다. 공시가격 5억원짜리 집이 3억원으로 잡힙니다. 60%를 곱한 값이기 때문입니다.

이 비율을 공정시장가액비율이라고 부릅니다. 토지와 건축물은 70%, 주택은 60%입니다. 2026년에는 9억원 이하 1세대 1주택에

43%에서 45%

까지 더 낮은 비율을 씁니다. 세금이 붙는 바닥 자체가 달라집니다.

먼저 이것부터

과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율입니다. 주택 60%, 토지·건축물 70%가 기본입니다. 9억원 이하 1세대 1주택은 2026년에 43·44·45%가 적용됩니다.

비율이 갈리는 자리

공정시장가액비율은 법이 범위만 정하고 구체적인 숫자는 시행령에 둡니다. 토지와 건축물은 시가표준액의 70%입니다. 주택은 60%인데, 2026년에 납세의무가 성립하는 1세대 1주택에는 따로 정한 비율을 씁니다. 시가표준액 3억원 이하는 43%, 6억원 이하는 44%, 그 위는 45%입니다. 이 특례는 시가표준액 9억원 이하 주택까지만 해당합니다.

구분	비율	기준
토지 · 건축물	70%	시가표준액
1세대 1주택 (2026년)	43 · 44 · 45%	3억 / 6억 경계
그 밖의 주택	60%	시가표준액

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⚠️ 9억원은 집값이 아니라 공시가격입니다

1세대 1주택 특례를 가르는 9억원은 시가표준액 기준입니다. 시세로 12억원쯤 하는 집도 공시가격이 9억원 아래면 특례를 받습니다. 반대로 공시가격이 9억원을 넘으면 한 채만 가지고 있어도 60%가 적용됩니다.

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과세표준이 무한정 오르지는 않습니다

주택에는 과세표준상한액이 있습니다. 공시가격이 크게 올라도 과세표준이 그만큼 따라 오르지 못하게 막아 둔 장치입니다. 직전 연도 과세표준에 상한율을 더한 금액이 한도가 되고, 계산값이 그보다 크면 한도를 씁니다.

1

시가표준액을 확인한다

주택은 공시가격입니다. 매년 6월 1일 기준으로 정해집니다.

2

비율을 곱한다

주택 60%, 토지와 건축물 70%입니다. 1세대 1주택은 43~45%입니다.

3

상한액과 견준다

주택은 직전 연도 기준으로 계산한 상한액을 넘지 못합니다. 큰 쪽이 아니라 낮은 쪽을 씁니다.

토지는 합쳐서 잰다

주택은 한 채씩 따로 계산합니다. 토지는 그렇지 않습니다. 같은 시·군·구 안에 가진 종합합산 토지를 모두 더한 금액이 하나의

과세표준

이 됩니다. 별도합산도 관할구역 단위로 묶습니다. 작은 땅 여러 필지를 가진 사람이 한 필지짜리보다 높은 세율 구간에 걸리는 이유입니다.

분리과세는 다릅니다. 해당 토지 하나의 값만 과세표준으로 봅니다. 논밭이나 임야를 여럿 가지고 있어도 합산되지 않습니다.

집을 여러 사람이 나눠 가진 경우도 계산 순서가 정해져 있습니다. 지분대로 세금을 나누기 전에 집 전체의 과세표준으로 세율을 먼저 정합니다. 지분이 절반이라고 해서 낮은 세율 구간이 적용되지는 않습니다. 건물 주인과 땅 주인이 다른 경우에도 둘을 합친 과세표준에 세율을 매깁니다.

고지서에 적힌 과세표준이 계산과 다르다면 감면을 확인해 볼 만합니다. 지방세특례제한법에 따라 세금을 깎아 주는 경우, 그 깎이는 몫에 해당하는 과세표준을 먼저 빼고 세율을 적용합니다. 비과세나 면제라면 그 부분을 전부 뺍니다.

시가표준액 자체가 틀렸다고 생각되면 다투는 창구가 따로 있습니다. 공시가격은 결정 후 이의신청 기간이 있고, 그때 정정되면 재산세도 같이 바뀝니다. 이미 고지서를 받은 뒤라면 시가표준액이 아니라 부과 자체에 대한 불복 절차로 갑니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.

건축물과 주택은 이름이 비슷해 헷갈립니다. 주거용이면 주택, 상가나 사무실이면 건축물입니다. 한 건물에 섞여 있으면 면적으로 나눕니다. 주거로 쓰는 면적이 절반을 넘는 한 칸짜리 건물은 전체를 주택으로 봅니다. 허가 없이 주거로 쓰는 면적이 절반을 넘으면 반대로 주택으로 보지 않고, 그 땅은 종합합산으로 넘어갑니다.

과세표준은 고지서에 그대로 적혀 있습니다. 거기에 적힌 값과 직접 계산한 값이 다르면 이유는 대개 셋 중 하나입니다. 시가표준액을 잘못 봤거나, 비율을 다른 것으로 곱했거나, 상한액이 걸린 경우입니다. 매매가를 넣고 계산하면 항상 크게 나옵니다.

비율은 해마다 바뀔 수 있습니다. 법은 주택을 40%에서 80% 사이, 토지와 건축물을 50%에서 90% 사이로만 정해 두었습니다. 그 안에서 실제 숫자는 시행령으로 정합니다. 작년 고지서와 올해 고지서의 과세표준이 다르다면 공시가격만이 아니라 이 비율이 움직였을 수 있습니다. 1세대 1주택 특례 비율은 2026년분에 적용되는 값입니다.

선박과 항공기는 비율을 곱하지 않습니다. 시가표준액이 그대로 과세표준이 됩니다. 주택과 토지에만 이 비율이 있습니다.

과세표준을 알면 세금이 왜 그 금액인지 설명이 됩니다. 공시가격이 10% 올랐다고 세금이 10% 오르지는 않습니다. 비율이 그대로여도 과세표준이 다음 세율 구간으로 넘어가면 부담이 한 번 더 커집니다. 반대로 구간 안에서 움직이면 오른 만큼만 늘어납니다. 작년과 올해를 견줄 때는 금액이 아니라 이 구간을 보셔야 합니다.

고지서를 받고 다투려면 기한이 있습니다. 고지서를 받은 날부터 90일입니다. 이 기간을 넘기면 금액이 틀렸더라도 바로잡기 어려워집니다. 먼저 관할 시·군·구청 세무과에 문의해 계산 근거를 받아 보는 것이 순서입니다.

📊 공정시장가액비율 비교

같은 시가표준액이라도 곱하는 비율이 다르면 과세표준이 달라집니다.

시가표준액에 곱하는 비율

1세대 1주택 (6억 초과 9억 이하)45%

 

그 밖의 주택60%

 

토지 · 건축물70%

 

시가표준액 구간별로 과세표준이 얼마로 잡히는지 계산한 값입니다. 1세대 1주택은 구간 경계에서 비율이 한 단계씩 올라갑니다. 맨 아래는 같은 집을 그 밖의 주택으로 봤을 때입니다.

시가표준액	적용 비율	과세표준
2억 5,000만원 (1주택)	43%	1억 750만원
5억원 (1주택)	44%	2억 2,000만원
5억원 (그 밖의 주택)	60%	3억원

※ 안내 및 면책
세액은 지방세법과 같은 법 시행령의 표준세율로 계산한 값입니다. 지방자치단체는 조례로 표준세율을 50% 범위에서 올리거나 내릴 수 있어 실제 고지서 금액과 다를 수 있습니다. 이 글에는 지방세특례제한법에 따른 개별 감면과 세부담 상한, 주택 과세표준상한액을 반영한 금액이 없습니다. 고지서에 적힌 금액이 기준이며, 다르다면 관할 시·군·구청 세무과에 확인하시기 바랍니다.
출처: 지방세법(제106조·제110조·제111조·제111조의2·제112조·제114조·제115조·제116조·제118조·제151조) · 지방세법 시행령 제109조 · 2026-09-08 기준