종합부동산세 1주택 기본공제 확인하기

"12억에서 14억으로 올려 준다는데, 그럼 우리는 이제 안 내는 거지?"

아버지가 신문을 접으면서 물으셨습니다. 공제 한도가 2억 원 올라간다니 당연히 그렇게 읽히죠. 저도 처음 요약 자료를 봤을 때는 "완화"라는 단어만 눈에 들어왔습니다.

그런데 250페이지짜리 상세본에서 몇 장을 더 넘기니

요약 자료에는 아예 없던 항목이 두 개 나왔습니다.

둘 다 세금을 늘리는 방향이었습니다.

30초 요약

1세대 1주택 기본공제가 거주 여부로 갈립니다 — 거주 14억 원, 비거주 9억 원. 그 외는 9억 원에서 4억 원 + 계산식으로 바뀝니다. 그런데 과세표준을 정하는 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 세액공제에 금액 한도가 새로 생깁니다. 적용은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다.

기본공제, 거주하느냐로 갈립니다

지금은 1세대 1주택이면 거주 여부를 묻지 않고 12억 원을 빼 줍니다. 개정안은 여기에 거주 요건을 넣어 두 갈래로 나눕니다.

구분	현행	개정안
1세대 1주택 (거주)	12억 원	14억 원
1세대 1주택 (비거주)	12억 원	9억 원
그 외 개인	9억 원	4억 원 + 계산식

📚 2026 세제개편안 부동산 — 함께 보면 좋은 글

📉장기보유특별공제 폐지 확인하기→ 🏢다주택자 양도세 중과 확인하기→ 🏠1세대 1주택 양도세 확인하기→

⚠️ 요약 자료에 없는 항목 — 공정시장가액비율이 오릅니다

종부세 과세표준은 (공시가격 합산액 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율로 계산합니다. 개정안은 이 비율의 하한을 60%에서 70%로 올립니다. 즉 공제를 2억 원 더 빼 주더라도 남은 금액에 곱하는 비율이 커집니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년 이후 80%로 더 올라갑니다(1세대 1주택자 제외).

세제개편안 상세본에서 종부세 조문 확인 →종합부동산세법 제8조·제9조 개정안

내 종부세가 어느 쪽으로 움직이는지 보는 순서

공제와 비율이 반대로 움직이니 방향을 단정하기 어렵습니다. 저는 세 가지를 순서대로 확인했습니다.

1

그 집에 내가 살고 있는지 본다

거주하면 14억 원, 살지 않으면 9억 원입니다. 같은 1주택인데 공제가 5억 원 차이로 벌어집니다.

2

공시가격 합계를 확인한다

개정안 설명에는 거주용 1주택은 공시가격 14억 원까지, 다주택은 합계 9억 원까지 과세에서 빠진다고 적혀 있습니다.

3

공정시장가액비율을 곱해 본다

공제를 뺀 금액에 70%(해당자는 80%)를 곱합니다. 이 단계를 빼먹으면 부담이 줄어든다고 착각하게 됩니다.

세액공제에 금액 한도가 새로 생깁니다

두 번째로 요약 자료에 없던 항목입니다.

지금까지 없던 금액 상한이 세액공제에 붙습니다.

기간	보유 공제	거주 공제
5~10년	10%	20%
10~15년	20%	40%
15년 이상	25%	50%

구조는 양도세와 같습니다. 보유 기간에 따른 세액공제를 거주 기간 기준으로 바꾸는데, 2027년에는 보유공제(거주공제의 절반)와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하고 2028년 이후에는 거주공제만 적용합니다. 현행 보유공제가 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%였으니, 거주한 사람은 그대로 유지되고 살지 않은 사람은 절반으로 줄어드는 셈입니다. 연령에 따른 공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)는 그대로 남습니다.

한도 종류	현행	개정안
공제율 합계 한도	최대 80%	최대 80%(유지)
금액 한도	없음	2027년 800만 원 → 2028년 이후 600만 원

이 줄이 중요합니다. 지금까지는 공제율만 80%까지 채우면 금액에 상한이 없었습니다. 개정안은 금액 한도를 신설하고, 그 한도를 2027년 800만 원에서 2028년 이후 600만 원으로 다시 낮춥니다. 공제율을 꽉 채운 고령·장기 거주자 중에서 세액이 큰 분들은 이 상한에 먼저 걸립니다. 공제율 이야기만 듣고 안심하기 어려운 대목입니다.

부담을 덜어 주는 항목도 있습니다. 납부유예 요건이 완화됩니다. 현행은 1세대 1주택, 납부세액 100만 원 초과, 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유, 직전연도 총급여 7천만 원 이하를 모두 채워야 했는데, 소득 요건이 총급여 8천만 원 이하로 올라갑니다. 여기에 새 경로가 하나 생깁니다. 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고, 직전연도 소득 대비 당해연도 보유세 비중이 10% 이상이면 소득 요건 대신 이 조건으로 유예를 신청할 수 있습니다. 보유세에는 재산세와 종부세, 그에 붙는 부가세가 모두 포함됩니다.

표에서 "4억 원 + 계산식"이라고만 적은 부분을 풀어 두겠습니다. 두 채 이상 가진 개인의 기본공제는 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)입니다. 뒤 항은 전체 재산 가운데 실제로 사는 집이 차지하는 비중만큼 5억 원을 나눠 주는 구조입니다. 가진 집이 전부 거주용이라면 비율이 1에 가까워 9억 원에 근접하고, 사는 집 비중이 작을수록 4억 원 쪽으로 내려갑니다. 현행 9억 원 정액에서 거주 비중에 연동되는 변동 금액으로 바뀌는 셈입니다.

개정안 설명에는 이걸 시가로 환산한 문장도 붙어 있습니다. 거주용 1주택은 공시가격 14억 원까지, 다주택은 공시가격 합계 9억 원까지 과세에서 빠지는데, 자료는 이를 각각 시가 약 20억 원과 시가 약 13억 원 수준으로 적어 두었습니다. 다만 이건 평균적인 공시가격 반영률을 전제로 한 개략적인 환산이라 개별 주택에 그대로 적용되지는 않습니다. 참고로 법인은 지금도 기본공제가 없고, 개정안에서도 그대로입니다.

아버지께는 결국 이렇게 답했습니다. 실제로 살고 계신 한 채라면 공제가 14억 원으로 오르니 유리한 방향이지만, 공정시장가액비율과 세액공제 금액 한도라는 두 항목이 반대로 움직이기 때문에 최종 세액이 줄어든다고 단정할 수 없다고요. 저는 금액을 계산해 드리지 않았습니다. 공시가격과 연령, 거주 기간이 사람마다 달라 한 사람의 숫자를 다른 사람에게 옮길 수 없고, 무엇보다 이건 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이기 때문입니다. 고지서는 2027년 이후에 나옵니다. 그때 확정된 법으로 다시 계산하는 게 맞습니다.

※ 안내 및 면책
본문은 재정경제부 2026년 세제개편안(정부안) 상세본 표기를 정리한 것으로 국회 심의 전 단계이며 확정된 세법이 아닙니다. 공제금액과 공정시장가액비율, 세액공제가 서로 반대 방향으로 작용해 개별 세액의 증감을 단정할 수 없으므로 구체적 금액을 계산하지 않았습니다. 실제 세액은 공시가격, 연령, 보유 및 거주 기간, 세대 구성에 따라 달라지며 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인이 필요합니다. 납부유예 요건 중 보유세 비중 산정 방식의 세부 기준은 하위 법령에서 정해질 수 있습니다. 이 글은 참고 정리이며 특정 거래나 절세 방법을 권유하지 않습니다.
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본(종합부동산세법 제8조·제9조·제20조의2 개정안) · 2026-08-12 기준

종합부동산세 1주택 기본공제가 12억에서 14억으로 오르는 조건을 확인했습니다. 함께 올라가는 공정시장가액비율과 새로 생기는 세액공제 금액한도까지 원문으로 정리했습니다.