1세대 1주택 양도세 확인하기

"250만 원이 2,500만 원 된다는 게 진짜야?"

단톡방이 한동안 시끄러웠습니다. 열 배라는 숫자가 워낙 눈에 띄니까요. 저도 처음엔 반가웠는데, 상세본에서 그 문장 아래 붙은 조건들을 읽고 나서는 계산기를 다시 꺼냈습니다.

조건이 세 개 붙어 있었습니다. 그중 하나 때문에

부부가 공동명의로 갖고 있으면 금액이 또 달라집니다.

열 배가 아니라 스무 배가 되는 집도 있다는 뜻입니다.

30초 요약

기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 오르지만 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 원 이하 + 1세대 1주택을 모두 채워야 합니다. 상세본은 부부 공동명의라면 각각 적용이라고 명시했고, 특수관계인 간 양도와 비거주자는 제외입니다. 적용은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.

기본공제 2,500만 원, 조건을 표로

기본공제는 양도소득금액에서 그냥 빼 주는 금액입니다. 세율을 곱하기 전에 빠지니 체감이 큽니다. 다만 아래 세 줄을 전부 만족해야 합니다.

구분	현행	개정안
연간 공제액	250만 원	2,500만 원
거주 요건	없음	10년 이상 거주
가액 상한	없음	양도가액 30억 원 이하

📚 2026 세제개편안 부동산 — 함께 보면 좋은 글

📉장기보유특별공제 폐지 확인하기→ 🏢다주택자 양도세 중과 확인하기→ 💳생산적 ISA 확인하기→

⚠️ 늘어난 공제는 그 집에서만 쓸 수 있습니다

상세본에 각주가 붙어 있습니다. 기본공제 연 250만 원을 초과하는 부분은 해당 1주택 양도분에서만 공제한다는 내용입니다. 같은 해에 다른 부동산이나 주식을 함께 팔았더라도 남는 2,250만 원을 그쪽으로 돌려 쓸 수 없다는 뜻입니다. 또 특수관계인 간 양도와 비거주자는 적용에서 제외됩니다.

재정경제부 세제개편안 상세본에서 조문 확인 →소득세법 제103조 개정안 원문

내가 대상인지 세 단계로 확인하기

순서를 잘못 잡으면 헛계산을 합니다. 저는 가액부터 봤다가 한 번 헛수고를 했습니다. 거주 연수를 먼저 세는 게 빠릅니다.

1

거주 10년을 넘겼는지 본다

보유가 아니라 거주입니다. 중간에 전세를 준 기간은 빠지므로 등본으로 실제 거주 기간을 확인하셔야 합니다.

2

팔 금액이 30억 원을 넘는지 본다

공시가격이 아니라 실제 양도가액 기준입니다. 30억 원을 넘으면 이 확대 공제는 적용되지 않습니다.

3

명의가 누구인지 확인한다

상세본은 인별·양도물건별로 공제를 안분하되 부부 공동명의는 각각 적용한다고 적었습니다. 단독명의와 공동명의의 결과가 달라집니다.

65세 이상이면 감면이 하나 더 있습니다

수도권 집을 팔고 지방으로 내려가는 경우에만 붙는 한시 특례가 신설됩니다.

다만 감면을 받은 뒤 5년간 지켜야 할 조건이 따라옵니다.

양도 시점	감면율	한도
2027년	50%	5억 원
2028년	30%	3억 원
적용기한	2028.12.31.까지

요건이 촘촘합니다. 양도일 기준 만 65세 이상이면서 1세대 1주택자여야 하고, 양도일 현재 2년 계속 거주 중이며 보유 기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 주택이어야 합니다. 친족이나 지배법인 같은 특수관계인이 아닌 제3자에게 팔아야 하고, 양도 후 6개월 안에 비수도권으로 이주해야 합니다. 이때 이주는 주민등록 이전과 실제 거주를 모두 요구합니다.

추징되는 경우	내용
6개월 내 미이주	본인 또는 배우자가 비수도권으로 주민등록을 옮기지 않거나 실제 거주하지 않은 경우
5년 내 수도권 복귀	수도권 주택을 취득하거나 수도권으로 이주한 경우
5년 내 재매수	감면받고 처분한 그 주택을 세대원이 다시 사들인 경우

추징 조건에 걸리면 사유가 생긴 날부터 2개월 안에 감면받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 합니다. 가산액은 1일 0.022%로 적혀 있는데, 단순히 365일을 곱하면 연 8% 남짓입니다. 감면액이 클수록 되돌려 낼 금액도 커지니, 5년 안에 자녀 근처로 다시 올 계획이 있다면 애초에 신청하지 않는 편이 나을 수 있습니다.

감면 한도를 나누는 규정도 있습니다. 상세본은 공동으로 소유했거나 시점을 달리해 나눠 파는 경우 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 안분해 한도를 적용한다고 적었습니다. 부부가 절반씩 가진 집이라면 5억 원 한도가 각자 2억 5천만 원씩으로 갈린다는 의미로 읽힙니다. 두 해에 걸쳐 나눠 파는 방식으로 한도를 두 번 받는 것도 막아 둔 셈입니다.

부부 공동명의 이야기를 마무리하겠습니다. 상세본이 "부부 공동명의는 각각 적용"이라고 명시했으니, 두 사람이 각각 2,500만 원씩 공제받는 구조가 됩니다. 단독명의로 오래 갖고 계신 분이 이걸 노려 지금 명의를 바꾸는 건 다른 문제입니다. 증여로 처리되면 증여세와 취득세가 새로 발생하고, 거주 기간 계산도 다시 따져야 하기 때문입니다. 숫자만 보고 움직일 대목이 아닙니다.

한 가지 더 알아 두시면 계산이 쉬워집니다. 1세대 1주택의 공제는 양도차익 전체에 붙는 게 아닙니다. 상세본은 공제 대상 양도차익을 (양도가액 − 필요경비) × 양도가액 중 12억 원 초과 비중으로 정의해 두었습니다. 12억 원까지는 애초에 비과세이니, 공제율 표는 그 위로 넘어간 부분에만 작동합니다.

양도가액	12억 초과 비중	공제가 걸리는 범위
12억 원 이하	0%	해당 없음(비과세)
16억 원	25%	양도차익의 4분의 1
24억 원	50%	양도차익의 절반

표의 비중은 조문에 적힌 계산식을 금액에 대입해 본 것입니다. 여기서 보이는 게 하나 있습니다. 집값이 비쌀수록 공제율이 실제로 깎아 주는 금액이 커집니다. 그래서 공제율을 8%에서 거주 기준으로 옮기는 이번 개편이 12억 원을 훌쩍 넘는 주택에서 체감이 가장 큽니다. 반대로 12억 원 아래에서 파는 분들은 이 논쟁 전체와 무관합니다.

기본요건도 잊지 마셔야 합니다. 공제율 표를 쓰려면 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 합니다. 기본공제 2,500만 원의 10년 거주와는 별개 조건이라, 두 혜택의 문턱이 서로 다릅니다. 10년을 살았다면 양쪽 다 되지만, 3년만 살았다면 공제율 표만 쓰고 기본공제는 250만 원에 머무릅니다.

다시 한 번 강조하면 이 내용은 정부가 국회에 제출하는 안입니다. 확정 법률이 아니고 시행도 2027년 이후입니다. 저는 어머니께 "지금 뭘 바꾸지 말고, 등본으로 실제 거주 기간만 세어 두시라"고만 말씀드렸습니다. 법이 확정된 뒤에 움직여도 늦지 않습니다.

※ 안내 및 면책
본문은 재정경제부 2026년 세제개편안(정부안) 상세본의 표기를 옮긴 것으로 국회 심의 전이며 확정된 세법이 아닙니다. 이자상당가산액을 연 단위로 환산한 수치는 일수를 단순 곱한 참고치이며 실제 계산은 세법이 정한 방식에 따릅니다. 개별 세액, 명의 변경의 유불리, 거주 기간 산정은 사안마다 달라 금액으로 계산하지 않았습니다. 명의 변경·증여·양도 시점 결정은 세무 전문가와 상담 후 판단하시기 바랍니다. 이 글은 참고용 정리이며 특정 거래를 권유하지 않습니다.
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본(소득세법 제103조·조세특례제한법 제71조의3 신설안) · 2026-08-12 기준

1세대 1주택 양도세가 세제개편안으로 어떻게 달라지는지 확인했습니다. 기본공제가 250만에서 2500만으로 열 배 오르는 조건, 부부 공동명의가 유리한 이유, 고령 1주택 감면의 추징 규정까지 정리했습니다.