다주택자 양도세 중과 확인하기

"올해 봄에 팔았는데… 저는 늦은 거죠?"

사무실에 찾아온 지인이 서류 봉투를 만지작거리며 물었습니다. 조정대상지역에 있던 두 번째 집을 몇 달 전에 넘겼고, 중과세율을 그대로 맞을 각오를 하고 있다고 했습니다. 저도 처음엔 안타깝다고만 생각했습니다.

그런데 상세본 마지막 줄에 특례규정이라는 항목이 따로 붙어 있었습니다.

올해 이미 넘긴 집에도 완화된 세율을 적용해 준다는 내용

이었습니다. 요약 자료에는 없던 문장입니다.

30초 요약

중과세율이 2027년과 2028년 두 해만 한시로 낮아집니다. 2주택은 +20%p에서 +5%p(2027년)로, 3주택 이상은 +30%p에서 +10%p로 내려갑니다. 조건은 보유 기간 2년 이상입니다. 그리고 2026년에 이미 양도한 분도 2027년 이후 신고 시 완화 세율이 적용됩니다.

중과세율, 두 해만 이렇게 내려갑니다

기본세율 6~45%에 얹히는 가산분이 줄어드는 구조입니다. 세율 자체가 바뀌는 게 아니라 얹는 폭이 줄어드는 것이라 계산이 단순합니다.

양도 기간	1세대 2주택	1세대 3주택 이상
현행	+20%p	+30%p
2027.1.1.~12.31.	+5%p	+10%p
2028.1.1.~12.31.	+10%p	+15%p

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⚠️ 보유 2년을 못 채우면 완화가 없습니다

표에 각주로 "보유기간 2년 이상인 경우에 한정"이라고 붙어 있습니다. 요약 자료에는 이 조건이 나오지 않습니다. 2년을 못 채운 주택은 완화 대상이 아니고, 게다가 단기 보유에는 별도의 높은 세율이 따로 적용됩니다. 완화된 숫자만 보고 서둘러 처분을 결정하면 계산이 어긋납니다.

세제개편안 상세본에서 특례규정 직접 보기 →소득세법 제104조 제7항 개정안

이미 판 집이 있다면 확인할 세 가지

지인처럼 올해 이미 양도한 경우를 위한 순서입니다. 상세본 특례규정을 그대로 따라간 것입니다.

1

중과세율이 적용된 2026년 양도분인지 확인

조정대상지역 주택을 다주택 상태에서 넘겨 가산세율을 맞은 건이 대상입니다.

2

보유 기간 2년을 넘겼는지 확인

특례규정에도 같은 각주가 붙어 있습니다. 2년 이상 보유한 건에 한정됩니다.

3

신고 시점을 2027년 이후로 두는지 상담

조문은 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고 시 완화 세율을 적용한다고 적혀 있습니다. 신고 방식과 시점은 반드시 세무 전문가와 확인하셔야 합니다.

주택 수에서 빠지는 집이 늘어납니다

중과를 피하는 다른 길도 손봅니다.

인구감소지역 주택을 주택 수에서 빼 주는 특례의 범위가 넓어집니다.

지역 구분	현행 가액 상한	개정안
비수도권(광역시 제외) 인구감소지역	9억 원	9억 원(유지)
수도권 접경지역·인구감소관심지역	4억 원	6억 원
그 밖의 비수도권(광역시 제외)	해당 없음	4억 원(신설)

가액은 공시가격 기준이고, 광역시 안의 군 지역은 비수도권으로 포함해 계산합니다. 다만 놓치기 쉬운 제외 규정이 있습니다. 기존에 갖고 있던 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택을 사는 경우는 특례에서 빠집니다. 같은 동네에서 하나 더 사는 방식으로는 주택 수를 줄일 수 없다는 뜻입니다.

이 특례는 양도세와 종부세에 함께 걸립니다. 양도세에서는 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 중과를 배제하고 주택 수 산정에서도 빼 주며, 종부세에서도 주택 수 산정에서 제외됩니다. 세부 지역 범위는 대통령령에서 정하기로 되어 있어, 우리 지역이 들어가는지는 시행령이 나온 뒤에야 확정됩니다. 지금 지역을 특정해 판단하실 수는 없습니다.

항목	내용
완화 적용 기간	2027년·2028년 양도분 (2년 한시)
2026년 양도분 특례	2027.1.1. 이후 예정·확정신고 시 2주택 +5%p / 3주택 이상 +10%p
공통 조건	보유 기간 2년 이상
개정 이유(원문)	다주택자 보유세 정상화에 따른 매도 기회 부여

표 마지막 줄이 이 개편의 성격을 알려 줍니다. 개정 이유가 "보유세 정상화에 따른 매도 기회 부여"입니다. 종합부동산세 쪽에서 부담을 올리면서, 팔고 나갈 문을 두 해만 열어 두는 설계입니다. 그래서 완화 폭이 2027년에 가장 크고 2028년에 절반쯤 줄어들며 그 뒤로는 표에서 사라집니다. 문이 언제 닫히는지가 표에 그대로 적혀 있는 셈입니다.

문이 닫힌 뒤가 더 중요합니다. 같은 개편안은 다주택자의 양도차익 공제도 손보는데, 2029년부터는 실제로 살아 본 집에만 공제가 붙습니다. 세를 주고 한 번도 거주하지 않은 주택은 그때부터 공제율이 0이 됩니다. 중과 완화는 2028년에 끝나고 공제 축소는 2029년에 완성되니, 두 일정이 한 해 차이로 이어 붙어 있습니다.

보유세 쪽도 같은 방향입니다. 종합부동산세에서 과세표준을 정하는 공정시장가액비율이 올라가는데, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년 이후 80%로 더 빠르게 올립니다. 1세대 1주택자는 여기서 빠집니다. 매년 내는 보유세를 올리고 파는 문을 두 해 열어 두는 조합이라, 개편안 전체를 한 덩어리로 보셔야 판단이 됩니다.

인구감소지역 특례는 취득 시점 기준이라는 점도 기억해 두시면 좋습니다. 현행 제도가 2026년 1월 1일 이후 취득분에 적용되고, 이번에 넓히는 부분은 2027년 1월 1일 이후 취득하는 분부터 적용됩니다. 이미 사 둔 집에 새 가액 상한을 소급해 주는 구조가 아니라는 뜻입니다. 6억 원으로 올라간 기준을 노리신다면 취득 시점을 확인하셔야 합니다.

지인에게는 이렇게 정리해 드렸습니다. 본인 건이 보유 2년을 넘겼으니 특례 대상으로 보이지만, 확정된 법이 아니고 신고 시점을 조정하는 문제는 가산세와도 얽히므로 반드시 세무사와 상담하라고요. 아직 안 단계라 국회에서 이 특례 문장 자체가 빠질 수도 있습니다. 그래도 모르고 그냥 신고해 버리는 것과 알고 상담하는 것은 다릅니다.

※ 안내 및 면책
본문은 재정경제부 2026년 세제개편안(정부안) 상세본을 정리한 것으로 국회 심의를 거치지 않은 단계이며 확정 세법이 아닙니다. 특히 2026년 양도분에 대한 특례규정은 개편안에 담긴 내용으로, 실제 적용 여부와 신고 방법은 법률 확정 후 국세청 안내를 따라야 합니다. 신고 시점 조정은 가산세 등 다른 규정과 연결되므로 임의로 판단하지 마시고 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 인구감소지역의 세부 범위는 대통령령에서 정할 예정이어서 특정 지역의 해당 여부는 본문에 쓰지 않았습니다. 특정 거래를 권유하는 글이 아닙니다.
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본(소득세법 제104조 제7항·소득세법 시행령 제167조의3 개정안) · 2026-08-12 기준

다주택자 양도세 중과가 세제개편안으로 얼마나 낮아지는지 확인했습니다. 2026년에 이미 판 집도 내년 신고 때 완화가 적용되는 특례 규정과, 보유 2년 조건까지 원문으로 정리했습니다.