장기보유특별공제 폐지 확인하기

"그럼 우리 집은 공제가 없어지는 거야?"

어머니가 저녁 먹다가 젓가락을 놓고 물으셨습니다. 뉴스에서 장기보유특별공제가 없어진다는 이야기를 보셨다고 했습니다. 그 집은 20년 넘게 보유하셨지만 8년쯤은 세를 주고 다른 데서 사셨습니다. 그래서 저는 바로 답을 못 했습니다.

그날 밤 정부 세제개편안 상세본을 250페이지째 열었습니다. 카드뉴스 요약만 보고 있었다면

언제부터 바뀌는지를 한 해 틀리게 이해했을 것

입니다. 원문에는 적용 시기가 따로 못박혀 있었습니다.

30초 요약

보유공제는 한 번에 없어지지 않고 단계적으로 줄어 2029년부터 0이 됩니다. 대신 거주공제가 그만큼 올라 최대 80%라는 상한은 그대로입니다. 즉 거주한 사람은 손해가 없고, 보유만 한 사람이 잃습니다. 적용은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.

1세대 1주택 공제율, 연도별로 이렇게 갈립니다

상세본은 양도 시점을 세 구간으로 나눠 표를 만들어 두었습니다. 거주 칸과 보유 칸을 따로 보시고, 마지막에 두 칸을 더해 보시면 흐름이 잡힙니다.

양도 시점	거주 공제	보유 공제
2027.12.31.까지	연 4% · 최대 40%	연 4% · 최대 40%
2028.1.1.~12.31.	연 6% · 최대 60%	연 2% · 최대 20%
2029.1.1.부터	연 8% · 최대 80%	없음

📚 2026 세제개편안 부동산 — 함께 보면 좋은 글

🏠1세대 1주택 양도세 확인하기→ 🏢다주택자 양도세 중과 확인하기→ 📊종합부동산세 1주택 기본공제 확인하기→

⚠️ "2027년부터 바뀐다"고 이해하면 틀립니다

요약 자료를 보면 2027년 칸부터 값이 적혀 있어 그때부터 개편되는 것처럼 보입니다. 그런데 상세본은 적용 시기를 "2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용"이라고 못박고 있습니다. 2027년 칸에 적힌 거주 4% + 보유 4%는 현행 그대로를 옮겨 놓은 것입니다. 실제로 달라지는 첫 해는 2028년입니다.

재정경제부 2026년 세제개편안 원문 보기 →보도자료·상세본·문답자료 내려받기

내 집이 어느 쪽인지 세 단계로 판단하기

어머니 집이 어떻게 되는지를 계산하려고 제가 밟은 순서입니다. 보유 연수부터 세지 마시고, 거주 연수를 먼저 세는 게 핵심입니다.

1

실제로 살았던 기간을 센다

전입신고를 하고 실제 거주한 기간입니다. 이 숫자가 앞으로 공제의 거의 전부를 결정합니다.

2

기본요건을 넘는지 본다

1세대 1주택은 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 기본요건입니다. 이걸 못 넘으면 공제율 표를 볼 필요가 없습니다.

3

팔 시점을 어느 구간에 둘지 정한다

거주 기간이 짧고 보유만 길다면 2027년까지가 보유공제를 온전히 쓰는 마지막 구간입니다. 거주가 길다면 서두를 이유가 줄어듭니다.

이름이 두 개로 쪼개지고, 다주택자는 조건이 붙습니다

검색해도 잘 안 나오는 대목이 있습니다.

제도 이름 자체가 둘로 나뉘어 새 이름을 갖습니다.

구분	새 이름	대상
주택	장기거주소득공제	주택, 조합원입주권
주택 외	장기보유소득공제	토지, 주택 외 건물
현행	장기보유특별공제	토지·건물·조합원입주권

즉 앞으로 주택에 붙는 공제는 "보유"라는 말이 이름에서 사라집니다. 상가나 토지를 가진 분들에게는 장기보유소득공제라는 이름으로 보유 기준이 남습니다. 뉴스나 상담에서 두 이름이 섞여 나오면 주택 이야기인지 토지 이야기인지를 먼저 갈라 들으셔야 합니다.

다주택자 양도 시점	거주 공제	보유 공제
2027.12.31.까지	없음	연 2% · 최대 30%
2028.1.1.~12.31.	연 2% · 최대 30%	연 1% · 최대 15%
2029.1.1.부터	연 2% · 최대 30%	없음

다주택자 표에는 각주가 하나 붙어 있습니다. 거주공제는 2년 이상 거주한 경우에만 적용된다는 조건입니다. 2028년에는 거주공제와 보유공제 중 높은 쪽을 쓸 수 있어 완충이 있지만, 2029년부터는 보유공제가 사라지므로 한 번도 살지 않은 주택은 공제가 0이 됩니다. 세를 주고만 있던 집이 여기 해당합니다.

그래서 어머니 집은 어떻게 되느냐. 20년 보유에 거주가 8년이면 2029년 기준으로 거주 8% × 8년 = 64%까지만 남습니다. 지금 팔면 거주 32% + 보유 40%로 72%인데, 다만 최대 40%인 보유공제가 이미 꽉 찬 상태라 미루면 미룰수록 손해가 커지는 쪽입니다. 반대로 20년을 다 거주하신 분은 2029년에 80%로 지금과 같습니다.

헷갈리는 지점이 하나 더 있습니다. 이번 개편안은 항목마다 시작하는 해가 다릅니다. 양도세 공제만 2028년이고 나머지는 2027년입니다. 뉴스에서 연도를 하나로 뭉쳐 말하는 경우가 많아, 상세본에 적힌 적용 시기를 그대로 옮겨 두었습니다.

항목	적용 시기
장기보유특별공제 개편·명칭 변경	2028.1.1. 이후 양도분
장기거주 1주택 기본공제 확대	2027.1.1. 이후 양도분
다주택자 중과 한시 완화	2027.1.1. 이후 양도분
종합부동산세 기본공제·세액공제	2027.1.1. 이후 납세의무 성립분

표를 보시면 공제가 깎이는 항목은 2028년에 시작하고, 부담을 덜어 주는 항목들은 2027년에 먼저 들어옵니다. 개편안이 완화 조치를 앞에 배치하고 축소를 한 해 뒤로 미룬 구조인데, 이 순서 때문에 "2027년에 뭐가 없어진다"는 식의 이야기가 돌기 쉽습니다.

조합원입주권을 갖고 계신 분은 각주를 한 번 더 보셔야 합니다. 상세본은 같은 조합원입주권이라도 관리처분계획인가 전에 주택이었다면 장기거주소득공제, 인가 전에 주택 외 건물이나 토지였다면 장기보유소득공제로 갈라 놓았습니다. 서류상 같은 권리로 보여도 인가 전 무엇이었는지에 따라 적용되는 제도가 달라집니다.

마지막으로 반드시 짚어야 할 것이 있습니다. 지금까지 옮긴 내용은 정부가 국회에 내는 개편안입니다. 확정된 법이 아닙니다. 국회 논의 과정에서 공제율이나 적용 시기가 달라진 사례가 적지 않았습니다. 그래서 저는 이 표를 "언제 팔지 결정하는 근거"로는 쓰지 않고, "이런 방향으로 논의되고 있다"는 지도로만 쓰기로 했습니다. 집을 실제로 내놓기 전에는 세무 전문가와 확정된 법령으로 다시 확인하시는 편이 안전합니다.

※ 안내 및 면책
본문은 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안(정부안)의 상세본 표기를 정리한 것으로, 국회 심의를 거쳐 확정되기 전이며 내용이 변경될 수 있습니다. 확정된 세법이 아니므로 실제 양도 시점 판단의 근거로 사용하지 마시고, 개별 사안은 세무 전문가 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다. 공제율은 기본요건 충족을 전제로 한 것이며 실제 세액은 취득가액·필요경비·보유 및 거주 기간 산정 방식에 따라 달라집니다. 본문은 정보 제공 목적이며 특정 거래를 권유하지 않습니다.
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 상세본(소득세법 제95조 개정안) · 2026-08-12 기준

장기보유특별공제 폐지가 사실인지 세제개편안 상세본으로 확인했습니다. 보유공제가 언제 0이 되는지, 이름이 무엇으로 바뀌는지, 10년 거주한 사람은 손해가 없는 이유까지 연도별 표로 정리했습니다.