현대백화점 압구정본점 재건축 제동｜서울시 용도 상향 불허, 앞으로 어떻게 될까?
“압구정 재건축이 본격화되면 현대백화점 압구정본점도 크게 바뀐다”는 말,
한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
그런데 최근 서울시가 현대백화점 압구정본점의 용도지역 상향을 불허하면서,
재건축·증축 계획에 큰 제동이 걸렸습니다.
이번 이슈는 단순히 “백화점 증축” 문제가 아닙니다.
압구정 재건축 + 용적률 완화 + 공공기여(기부채납)가 맞물린 대표적인 사례로,
향후 강남권 개발 흐름에도 영향을 줄 수 있습니다.
1) 서울시가 ‘용도 상향’을 왜 막았나? (핵심 요약)
서울시는 현대백화점이 추진하던 3종 일반주거지역 → 준주거지역 변경을
허용하지 않기로 했습니다.
서울시 관계자 발언의 핵심은 간단합니다.
“이미 지구단위계획으로 정한 용도를, 기존 지침을 깨면서까지 바꿀 필요가 없다.”
즉, 서울시는 “개발 필요성” 자체를 부정했다기보다,
지구단위계획(도시계획의 룰)을 흔들면서까지 용도지역을 올려줄 이유가 약하다고 본 것입니다.
2) 현대백화점은 왜 준주거지역으로 바꾸려 했나?
현대백화점 압구정본점 부지는 강남구 압구정동 429 일원,
면적 약 1만473㎡ 규모입니다.
현재는 3종 일반주거지역인데, 현대백화점은 이를
준주거지역으로 바꿔 증축을 추진해왔습니다.
이유는 분명합니다.
- 압구정 아파트 재건축이 본격화되면서 상권·수요가 크게 확대될 가능성
- 주변이 새 아파트로 바뀌면, 백화점도 프리미엄 리뉴얼이 필요
- 단순 리모델링이 아니라 증축(층수 확대)을 통해 경쟁력 강화
특히 바로 맞닿아 있는 압구정 2구역(신현대 9·11·12차)이
최고 65층, 총 2571가구로 재건축될 예정이라, 압구정 일대는 “판이 바뀌는 중”입니다.
3) 용도지역이 바뀌면 뭐가 달라지나? (용적률이 핵심)
용도지역 상향이 중요한 이유는 딱 하나입니다.
바로 용적률입니다.
3종 일반주거지역과 준주거지역은 용적률 상한이 다릅니다.
| 구분 | 용도지역 | 법적 상한 용적률 | 개발 효과 |
|---|---|---|---|
| 현재 | 3종 일반주거지역 | 250% | 증축 제한 큼 |
| 현대백화점 추진 | 준주거지역 | 400% | 연면적 증가 → 층수 확대 가능 |
현대백화점은 용적률 400% 수준으로
개발 계획안을 제출한 것으로 알려졌습니다.
만약 용적률 400%, 건폐율 50%가 적용되면
8층까지 증축이 가능하다는 계산도 나왔습니다.
현재 최고층이 5층인 점을 고려하면, “상향 승인 여부”가
백화점의 미래 규모를 좌우하는 구조였던 셈입니다.
4) 압구정 본점이 있는 곳은 ‘경관지구’라 더 까다롭다
압구정 일대는 조망가로특화경관지구로 지정돼 있습니다.
이 말은 곧, “높게만 짓는다고 끝”이 아니라는 뜻입니다.
경관지구에서는 도시 경관, 심미성, 공공성까지 종합적으로 심의합니다.
서울시 조례에 따르면, 경관위원회 또는 건축위원회 심의를 거쳐
기준을 충족하면 8층까지 증축도 가능할 수 있습니다.
하지만 이 과정은 단순 행정 절차가 아니라,
공공기여(기부채납) 규모가 사실상 결정적 변수로 작동합니다.
5) 관건은 ‘공공기여’… 서울시는 왜 재고를 권고했나?
현대백화점은 공공기여로 도로 건설 75억원,
건축물 설치 제공 1228억원 등 기부채납을 제안한 것으로 알려졌습니다.
하지만 서울시는 이를 그대로 받아들이기보다 재고할 것을 권고했습니다.
여기서 포인트는 이것입니다.
공공기여는 “내가 내겠다”로 끝나지 않고, 도시계획상 필요성과 공공성이 맞아야 합니다.
즉, 서울시는 “돈을 더 내라”가 아니라
압구정 전체 도시계획 틀에서 납득 가능한 공공성을 요구하는 것으로 해석됩니다.
6) 부동산 업계가 준주거지역을 선호하는 이유 (현실 포인트)
부동산 개발 업계에서 준주거지역은 활용도가 확실히 다릅니다.
- 역세권·상권 중심으로 주상복합 가능
- 오피스텔, 상가 등 복합 개발 유리
- 상업적 활용도가 높아 토지가치 상승 가능성
쉽게 말해, 준주거지역은 “건물 크게 짓는다”를 넘어
개발 수익 구조 자체가 달라지는 카드입니다.
7) 앞으로 현대백화점 압구정본점은 어떻게 되나? (전망 3가지)
서울시가 용도 상향을 불허하면서 현대백화점은 선택지가 줄었습니다.
현실적으로 가능한 시나리오는 다음 3가지로 정리됩니다.
- 시나리오 1: 현 용도 유지 + 리뉴얼 중심
→ 층수 확대는 어렵고 내부 리뉴얼·동선 개선 중심 - 시나리오 2: 공공기여 재설계 후 재도전
→ 공공성 확보 논리 강화, 기부채납 방식 조정 가능 - 시나리오 3: 경관 심의 통해 제한적 증축
→ 지구단위 변경 없이도 심의로 일부 증축 시도
압구정은 상징성이 큰 지역이라, “이번에 끝”이라기보다는
공공기여 설계 + 도시계획 논리를 어떻게 다시 짜느냐가 승부처가 될 가능성이 높습니다.
결론: 압구정 개발은 ‘룰 싸움’… 현대백화점도 예외가 아니다
현대백화점 압구정본점 재건축 이슈는
“대기업도 도시계획 룰을 넘어설 수 없다”는 메시지를 보여준 사례입니다.
다만 압구정 일대 재건축이 본격화되는 만큼,
현대백화점도 장기적으로는 리뉴얼·증축·복합개발 중 하나의 방향으로 다시 움직일 가능성이 큽니다.
3줄 요약
- 서울시가 현대백화점 압구정본점의 준주거지역 상향을 불허
- 용도 상향이 되면 용적률 250% → 400%로 8층 증축 가능했음
- 향후 변수는 공공기여(기부채납) 재설계와 경관 심의
