5월 양도세 중과 부활｜다주택자 세금폭탄 현실화
오는 5월 10일부터 다주택자의 양도소득세 중과가 다시 시행됩니다.
2022년 이후 매년 연장되던 양도세 중과 유예조치가 일몰되면서,
서울·수도권 다주택자들의 세 부담이 수억 원 단위로 급증할 전망입니다.
① 이재명 대통령 "양도세 면제 연장 없다"
이재명 대통령은 X(구 트위터)에 "다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않는다"고 밝히며 정책 기조를 분명히 했습니다. 주무 부처인 재정경제부 역시 "예정대로 일몰"된다고 공식 확인했습니다.
이에 따라 조정대상지역 다주택자는 다음과 같은 중과세율이 적용됩니다.
- 기본세율: 6% ~ 45%
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p
② 15억 차익 서울 아파트, 세금 4억 더 낸다
서울 송파구 전용 84㎡ 아파트를 예로 들면 세 부담은 충격적입니다.
- 매입가: 20억 원
- 매도가: 35억 원
- 양도차익: 15억 원
중과 전 양도세: 약 5억 6,800만 원 중과 후(2주택자): 약 9억 1,200만 원 중과 후(3주택자): 약 10억 6,300만 원
→ 세금이 최대 5억 원 가까이 증가하는 구조입니다.
③ 다주택자 선택지: 매도? 보유? 증여?
전문가들은 다주택자들이 단기 매도보다는 보유 및 관망 또는 증여를 택할 가능성이 높다고 봅니다.
- 서울 외곽·경기 일부 지역까지 토지거래허가구역
- 대출 규제 여전
- 매물 소화 쉽지 않은 구조
실제로 지난해 12월 서울 아파트 증여 등기 건수는 전월 대비 47% 급증하며 다주택자의 우회 전략이 이미 시작됐습니다.
④ 매물 잠김 vs 급매 일부 출현
전문가 의견은 엇갈리지만, 공통된 진단은 다음과 같습니다.
- 중저가 급매물은 일부 나올 수 있음
- 대부분은 보유 전략 선택
- ‘똘똘한 한 채’ 선호 더 강화
- 매물 잠김 현상 심화 가능성
이미 지난 4년간 유예기간 동안 다주택자가 상당수 정리된 만큼 시장에 쏟아질 물량은 제한적일 것이란 전망도 나옵니다.
⑤ 장기보유특별공제(장특공제)까지 손질?
고가 1주택자들도 불안해지고 있습니다. 이재명 대통령은 비거주 1주택에 대해서도 장기보유특별공제 축소 가능성을 언급했습니다.
"투기 목적 보유라면 오래 가졌다고 세금 깎아주는 건 이상하다"
장특공제가 손질될 경우, 고가 1주택자 역시 양도세 부담이 급증할 수 있습니다.
다만 재정경제부는 "연구용역 중이며 방향성은 아직 미정"이라고 밝혔습니다.
3줄 요약
- 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 부활
- 서울 아파트 15억 차익 시 세금 최대 5억 증가
- 증여·보유 전략 늘고 매물 잠김 가능성 확대
다주택자라면 지금이 사실상 세금 전략의 분기점입니다. 무작정 버티기보다는, 양도·증여·보유 시나리오별 세금 비교를 통해 가장 유리한 선택을 준비해야 할 시점입니다.